1.房地产调控政策出台的时机 如果大家还记得，去年中央关于房地产健康发展的政策是“去库存”。之所以要去库存，根本原因是当时住房存货太多，不去库存会影响宏观经济的发展，有可能导致金融系统的呆坏账，也会给地方财政带来巨大困难，地方债、金融系统都出问题，那宏观经济就可能出现系统性问题。 在这种压力下，中央推出了去库存政策，当时主要考虑的是三四五线城市。然而，由于去年已经开始实施房地产的“一城一策”，结果各地方政府抓住这一政策空间，不考虑自身的房地产市场情况，快速放松房地产调控政策，结果本来就供不应求已经上涨一年的一线城市房价在2016年初暴涨，很快房价的快速上涨蔓延到了二线城市。 结果，“去库存”的经被念歪了。中央想去的是三四五线城市的“真库存”，因为“一城一策”的因素，一二线城市利用政策把本来供求平衡的市场搞成了供不应求，全国总库存看似去了一些，但房地产市场结构性的库存依然严峻。2016年，中国整个房地产市场完全是冰火两重天，一二线城市火爆，三四五线城市冷淡。 不过，就宏观经济数据而言，由于一二线城市房价上涨带动了需求上涨，还是刺激了整体经济的数据向好，而且还刺激了其它领域，最终中国宏观经济还是向好的方向发展了。然而，所付出的代价是一二线城市畸高的房价，这不但让一二线城市开始有了比较严峻的泡沫，还给中国宏观经济带来了泡沫破灭的风险。以现在一二线城市的房价，如果继续飙升大幅挤占其它行业的货币资源，很可能会引爆房地产资产价格泡沫，从而引发危机。 从去年12月以来，从中央经济工作会议，到中央财经领导小组会议，再到全国两会，房地产调控从中南海走到人民大会堂，成为当前经济社会生活的头等大事。高层会议之所以如此重视，是大家都意识到了问题的严重性。正所谓解铃还须系铃人，2016年房价上涨是因为中央的政策方向和“一城一策”的具体实施，要进行房地产市场调控同样也需要如此，所以我们看到此轮房地产调控的任务最终落在了地方政府身上成了政治任务。针对房地产调控，中央明确要求，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。 中国房价肯定是有泡沫的，泡沫之所以没有破裂，根本原因是中国宏观经济长期向好和中国正在加速城市化两个因素。但是，以2016年的房价上涨速度，若政府不加以调控抑制，接下来泡沫必然破裂。 房地产市场出现泡沫破裂，其严重性可比一场股灾大多了。股灾来了，用政策、资金是可以稳住的，房地产市场资产价格泡沫破灭，稳住的难度可就是几何级上升了，因为房地产不但是实体经济，上下游还涉及到五六十个行业。所以，房地产市场是不能垮的，垮了的结果是大家都遭殃。 关于房地产市场的调控，其实我们过去虽然总是说长效机制，实际上几乎所有的所谓长效到最后都执行成短效。譬如，我们之前一直强调住宅的居住功能，结果2016年一二线城市纷纷放开限制对多套房的政策，那显然是借炒房资金吸引各路资金到自己盘子里来的意思，但这么做的结果就是房价上去下不来了，对国家和地方长期经济发展都带来困扰。所以，过去所谓的长效机制，几乎每一次都是要不放得过松，要不收得过紧，就是在两个极端之间来回折腾，最终就是房价一放就涨，一收宏观经济和财政吃紧。 但不管怎额杨，现在不能不调控了，于是又出台了系列“最严措施”，中央也强调了长效机制，但能否真正能长效，那还得继续看。 在占豪看来，这次能否真正实现长效的关键在于，中国近几年推进的宏观经济转型升级能否实现突破。如果中国转型升级实现了突破，经济结构有了大的改观，中国宏观经济不再依赖房地产，那么这次调控就可以在稳住宏观经济的情况下做到长效。 国家“最严”调控政策出台了，大家最关注的肯定是房价走势。中国未来房价会怎么走？这次调控会引发崩盘吗？ 首先，我们可以肯定地说，中国房地产市场不可能崩盘。这主要是基于三方面因素考量